마당이 있는 시골 빈집 리모델링, 공간 분할로 수익을 올리는 방법

마당이 있는 시골 빈집, ‘활용’이냐 ‘방치’냐가 수익성을 가른다

많은 사람들이 시골 빈집을 떠올릴 때, 고즈넉한 마당이 있는 전통적인 한옥 이미지를 연상하곤 한다. 하지만 현실은 그와 다르다. 시골 마당의 상당수는 오랜 방치로 인해 잡초와 쓰레기 더미가 가득한 상태로 남겨져 있으며, 제대로 활용되지 않고 있는 공간이다. 그렇다면 이 마당을 ‘정리’하는 것만으로도 가치가 올라갈까? 정답은 아니다. 수익형 시골 주택으로 전환하고자 한다면 단순 정리가 아닌 ‘공간 분할’이라는 개념으로 접근해야 한다. 이는 마당이라는 야외 공간을 기능적으로 나누고, 각각의 용도에 맞는 설계를 적용함으로써 가치와 수익을 극대화하는 전략이다. 예를 들어, 한정된 마당을 텃밭, 데크, 야외 샤워실, 캠핑존, 반려동물 공간, 주차장 등으로 분할하면 사용자 경험이 늘어나고, 단기 임대나 숙박 운영 시 차별화된 옵션으로 작용하게 된다. 결국 마당은 ‘남는 공간’이 아니라, 적극적으로 활용해야 할 자산인 것이다. 시골 빈집의 마당은 도심에선 얻을 수 없는 프리미엄 공간이며, 이를 어떻게 리모델링하느냐에 따라 수익 구조 자체가 달라질 수 있다.

 

공간 분할 설계의 핵심은 사용자 동선을 고려한 기능별 구성

마당 공간을 분할하려면 단순히 구획을 나누는 것만으로는 부족하다. 중요한 건 그 공간을 누가, 어떻게, 언제, 무엇을 위해 사용할 것인지를 구체적으로 상상하는 것이다. 예를 들어 단기 임대 수익을 염두에 둔 리모델링이라면, 체크인 후 짐을 내리는 공간, 바비큐를 즐기는 공간, 조용히 쉴 수 있는 공간, 화장실이나 세면대와의 거리 등을 면밀히 따져야 한다. 마당이 넓다고 해서 한가운데에 텃밭을 두면, 흙먼지가 발생하거나 동선이 끊기면서 오히려 불편함을 유발할 수 있다. 반면, 주방과 바로 연결된 데크를 배치하거나, 출입구 근처에 반려동물 놀이터를 배치하면 사용자 만족도를 높일 수 있다. 이처럼 공간의 기능별 역할을 설정한 후 구역을 분할하고, 동선과 시야, 프라이버시를 고려한 배치가 중요하다. 특히 마당에는 단차나 경사, 기존 식재 등이 있는 경우가 많기 때문에, 단계적으로 나누어 개발하는 전략이 유효하다. 우선 ‘바닥 정비 → 구획 설정 → 기능 도입’ 순으로 접근하면, 공간 낭비 없이 효율적인 수익 모델을 구성할 수 있다.

 

 

마당 리모델링을 통한 수익 구조는 무한한 확장이 가능하다

마당을 어떻게 활용하느냐에 따라 시골 빈집의 수익 모델은 크게 달라진다. 예를 들어 일반적인 주거 목적이라면 텃밭이나 정원만 있어도 충분하다. 그러나 수익형 모델을 계획하고 있다면, 글램핑 시설 설치, 이동식 욕조나 노천탕 설치, 캠핑카 주차존, 반려견 놀이터, 바비큐 파빌리온 등 다양한 형태로의 확장이 가능하다. 실제로 최근 시골 리모델링 사례 중에는 마당에 이동식 트레일러를 설치해 1~2인용 숙소로 별도 운영하거나, 작은 카페를 창업해 마당 일부를 테이블 공간으로 개조한 경우도 있다. 이러한 방식은 하나의 주택으로 두 가지 이상의 수익을 낼 수 있는 구조이며, '복합 리모델링 모델'로 불리기도 한다. 특히 지자체에서 제공하는 소규모 창업지원, 농촌체험 프로그램, 농어촌 민박 등록제도 등과 연계하면 초기 비용에 대한 보조도 가능하다. 즉, 마당은 단순한 부속공간이 아니라, 수익 창출을 위한 유연한 비즈니스 플랫폼으로 접근해야 한다. 이를 위해서는 기능 구분뿐 아니라, 전기·수도·배수 등 인프라 설계의 확장성까지 미리 고려해야 한다.

 

 

마당의 가치, 수익성보다 먼저 고려할 점은 ‘법적 허용 범위’

아무리 훌륭한 아이디어가 있어도, 마당을 분할하고 새로 건축물을 올리려면 반드시 법적 요건을 검토해야 한다. 시골 빈집은 많은 경우 농촌지역, 관리지역, 계획관리지역 등의 토지이용 규제를 받는다. 이 중 일부는 건축 제한, 건폐율 제한, 용도 제한 등을 포함하고 있기 때문에, 마당에 부속 건축물을 설치하거나 야외 시설물을 설치하는 것 자체가 제한될 수 있다. 예를 들어 데크 설치는 허용되더라도, 지붕이 있는 구조물은 불법 건축물로 간주될 수 있으며, 이는 애드센스 승인에도 악영향을 줄 수 있다. 따라서 마당을 활용한 리모델링 계획을 세우기 전에는 토지이용계획확인서를 발급받고, 관할 지자체 건축과에 사전 상담을 진행하는 것이 필수다. 또한 농지 전용 허가 여부, 도로 접도 요건, 오수 배출 방식 등도 함께 검토해야 한다. 특히 상업적 활용을 계획하고 있다면, 마당 전체가 아닌 일부 구획을 사업자 등록용으로 활용 가능한지 여부까지 사전에 확인하는 것이 리스크를 줄이는 데 도움이 된다. 결국 마당은 디자인 이전에 ‘합법적 범위 안에서 가능한 활용이 무엇인가’를 판단하는 법적 프레임이 우선되어야 한다.

 

 

성공적인 공간 분할을 위한 장기적 운영 전략이 필요하다

마당 공간을 분할해 리모델링하는 것은 단기적인 공사로 끝나는 일이 아니다. 오히려 중요한 것은 어떻게 운영하고 유지 관리할 것인가에 대한 중장기 전략이다. 예를 들어 노출 콘크리트 마감으로 바닥을 포장했을 경우, 여름철에는 뜨거운 열기, 겨울철에는 결빙으로 인해 이용이 불편해질 수 있다. 반면 잔디를 깔았을 경우에는 물 빠짐이나 잦은 관리의 문제가 발생한다. 또한 텃밭을 분할했더라도, 농작물 관리와 쓰레기 정리 문제는 지속적인 작업이 필요하다. 이처럼 마당의 분할은 ‘설계’보다 ‘운영’이 더 큰 관건이다. 따라서 초기에 리모델링 계획을 수립할 때부터, 운영자 또는 거주자의 사용 습관, 계절 변화, 관리 가능성, 유지보수 주기까지 고려해야 한다. 특히 수익형 모델로 접근한다면, 마당의 상태가 리뷰 평점, 재방문율, 청결 평가 등에 직결되기 때문에, 체계적인 관리 시스템과 유지보수 계획이 반드시 동반되어야 한다. 이 모든 과정을 종합해 보면, 마당 리모델링은 그저 예쁜 조경을 만드는 작업이 아니라, ‘지속 가능한 공간 설계’라는 관점으로 접근해야 한다.